Preview · 시안 v17
흩어진 팩트를 한 곳에 묶어내는 인베스트 리포트. 부동산 규제부터 시장 지표, 발표 일정까지. 논평 없이 정보만.
부동산 관련 정보는 국토교통부·기획재정부·금융위원회·서울시·한국부동산원·국세청 등 10곳 이상의 공공기관에 흩어져 있어, 각 사이트를 매일 뒤지지 않으면 놓치기 쉽습니다. 금융 시장도 마찬가지로 어닝 캘린더, FOMC 일정, 지표 발표 스케줄이 각기 다른 곳에 있습니다.
SIR은 그 정보들을 편별로 정리해 정기적으로 전달합니다. 논평이나 전망은 하지 않습니다. 관계 정보와 공식 추산치·지표만 함께 놓아둡니다.
편집 원칙
아래는 2026년 8월 3일 재정경제부가 발표한 「2026년 세제개편안」의 부동산 관련 부분을 리포트 형식으로 정리한 시안입니다. 시안이 실제 리포트로 어떻게 읽히는지 봐주시고, 아래 세 가지에 대한 의견을 남겨주시면 감사하겠습니다.
SIR
Seoul Invest Report
The Brief · 이번 호 요지
재정경제부가 2026년 8월 3일 발표한 세제개편안은 부동산 세제의 두 가지 근본 기준을 바꿉니다. 종합부동산세는 주택의 수 대신 가액을 기준으로, 양도소득세 장기 공제는 얼마나 오래 보유했는지 대신 얼마나 오래 거주했는지를 기준으로 재편됩니다.
개편안은 실거주 1주택자에게 유리한 조건을, 비거주자와 다주택 고가주택 보유자에게는 무거운 조건을 담고 있습니다. 다만 이는 정부 개정안이며, 국회 통과 전 상태입니다.
이번 호의 세 가지
본 호는 2026년 8월 3일 재정경제부가 발표한 「2026년 세제개편안」 중 부동산 관련 부분을 정리합니다. 이는 정부 개정안이며, 국회 통과 전 상태입니다.
01. 종합부동산세
Illustration for SIR · Seoul Invest Report
저렴한 집 세 채를 가진 사람보다, 값비싼 한 채를 가진 사람이 더 무거운 세금을 낼 수 있습니다. 종합부동산세의 세율 기준이 주택 수에서 주택 가액으로 바뀌기 때문입니다.
용어
종합부동산세(종부세)는 일정 기준 이상의 부동산을 보유한 사람에게 국가가 매년 부과하는 세금입니다. 주택 가액이 클수록, 보유 수가 많을수록 세금 부담이 커지는 구조입니다.
발표일 · 시행일
| 발표일 | 2026년 8월 3일 · 재정경제부 |
| 입법 절차 | 8월 입법예고 → 9월 국무회의 → 국회 제출 |
| 시행 예정 | 2027년 귀속분부터 (국회 통과 시) |
무엇이 바뀌었나
| 종전 | 개편 | |
|---|---|---|
| 세율 기준 | 주택 수 | 주택 가액 |
| 1·2주택 최고 세율 | 1.3% | 가액 기준 재편 |
| 3주택 이상 최고 세율 | 2.0% | 가액 기준 재편 |
| 1주택 기본공제 (실거주) | 12억 원 | 14억 원 |
| 1주택 기본공제 (비거주) | 12억 원 | 9억 원 |
| 세부담 상한 | 150% | 200% |
Figure 01
1주택 기본공제 변화 (억 원)
막대는 공제 금액에 비례합니다. 실거주자는 2억 늘고, 비거주자는 3억 줄어듭니다.
주요 변경 상세
기본공제란
종부세를 매길 때 집값에서 먼저 빼주는 금액입니다. 공제가 크면 그만큼 세금이 적게 매겨집니다. 예를 들어 시가 15억 원 집에 실거주하고 공제가 14억이라면, 세금은 나머지 1억 원 기준으로 계산됩니다.
세부담 상한이란
전년보다 세금이 급격히 늘지 않도록 막는 장치입니다. 상한이 150%라면, 작년에 100만 원을 낸 사람은 올해 최대 150만 원까지만 낼 수 있습니다. 이 상한이 200%로 상향되면, 세금이 올라갈 수 있는 폭이 그만큼 커집니다.
Figure 02
세부담 상한 — 전년 100만 원 낸 경우 올해 최대 세액
상한 상향으로 세금이 올라갈 수 있는 폭이 확대됩니다.
누구에게 적용
Government Estimate · 정부 추산
비거주 1주택자의 종부세 예상 증가폭
재정경제부는 이번 개편으로 비거주 1주택자의 종부세가 얼마나 늘어나는지 시뮬레이션을 함께 발표했습니다. 60세 이상, 10년 보유 기준으로:
종전 대비 약 4배출처 · 재정경제부 「2026년 세제개편안」 추산치
관계 · 이전 규제
원문 · 근거
02. 실거주 vs 비거주
Illustration for SIR · Seoul Invest Report
같은 집을 가졌어도 거주 여부에 따라 세금이 달라집니다. 실거주자는 공제가 늘고, 비거주자는 줄어듭니다. 양도소득세 장기 공제도 "얼마나 오래 보유했는지"가 아니라 "얼마나 오래 살았는지"로 기준이 바뀝니다.
비거주 1주택자란
주택을 소유하고 있지만 실제로는 거주하지 않는 사람입니다. 예를 들어 소유한 집을 전세·월세로 임대하고 다른 곳에 살거나, 지방·해외 근무로 실제 거주는 다른 곳에 있는 경우입니다.
종부세 공제 — 실거주와 비거주 분리
| 항목 | 종전 | 개편 |
|---|---|---|
| 1주택 기본공제 (실거주) | 12억 원 | 14억 원 |
| 1주택 기본공제 (비거주) | 12억 원 | 9억 원 |
양도세 장기 공제 재설계
장기보유특별공제란
집을 팔 때 차익에 매기는 세금(양도소득세)을 보유 기간이 길수록 깎아주는 제도입니다. 이번 개편에서 명칭이 「장기 거주 소득공제」로 바뀌고, 기준의 무게가 "얼마나 보유했나"에서 "얼마나 거주했나"로 이동합니다.
| 항목 | 종전 | 개편 |
|---|---|---|
| 공제 명칭 | 장기보유특별공제 | 장기 거주 소득공제 |
| 2028년 산식 | 보유 4% + 거주 4% | 보유 2% + 거주 6% |
| 2029년 산식 | 보유 4% + 거주 4% | 거주 8%만 |
Figure 03
양도세 장기 공제 — 보유와 거주의 무게 변화
막대 길이는 거주 기준의 비중을 나타냅니다. 시간이 갈수록 "얼마나 살았나"의 무게가 커집니다.
양도세 기본공제 확대 (실거주자 우대)
| 대상 | 10년 이상 거주 + 양도가액 30억 이하 1주택 |
| 종전 | 연 250만 원 |
| 개편 | 연 2,500만 원 (10배) |
누구에게 적용
참고
원문 · 근거
03. 다주택자 양도세
Illustration for SIR · Seoul Invest Report
조정대상지역에서 다주택자가 집을 팔 때 붙는 무거운 세금(중과세)이 2028년까지 한시적으로 완화됩니다. 이번 개편의 방향과 겹쳐 읽어야 합니다 — 종부세로 보유 부담을 늘리고, 양도세는 한시적으로 낮춰 매도를 유도하는 조합입니다.
조정대상지역이란
집값이 급격히 오를 우려가 큰 지역을 정부가 지정합니다. 이 지역 안에서는 여러 부동산 규제(대출·세금 등)가 더 무겁게 적용됩니다. 현재 서울 25개 구 전체가 조정대상지역으로 지정되어 있습니다.
양도세 중과란
조정대상지역에서 다주택자가 집을 팔 때 기본세율에 추가 세율을 더 얹는 제도입니다. 2주택자는 +20%p, 3주택 이상은 +30%p였습니다. 이번 개편에서 이 가산율이 15~20%로 하향, 2년간 한시 적용됩니다.
무엇이 바뀌었나
| 종전 | 개편 | |
|---|---|---|
| 2주택 가산율 | +20%p | 15~20% 하향 |
| 3주택 이상 가산율 | +30%p | 15~20% 하향 |
| 적용 기간 | 2년 한시 (~2028) |
조정대상지역 취득 특례 단축
| 대상 | 조정대상지역 내 주택 보유자가 조정대상지역 내 주택을 새로 취득 |
| 특례 기간 | 3년 → 2년 |
| 양도세 적용 | 2026.08.04 이후 신규 취득 + 시행일(2026.10.01) 이후 종전주택 양도 |
| 종전 규정 유지 | 2026.08.03 이전 취득 또는 매매계약·계약금 지급분 |
Figure 04
다주택자 양도세 중과 — 최근 규제 히스토리
한시 완화는 2년간 (2026.08 ~ 2028) 적용됩니다.
관계 · 이전 규제
원문 · 근거
The Snapshot · 스냅샷
핵심 방향 세 가지
주요 수치
| 항목 | 종전 | 개편 |
|---|---|---|
| 1주택 기본공제 (실거주) | 12억 | 14억 |
| 1주택 기본공제 (비거주) | 12억 | 9억 |
| 세부담 상한 | 150% | 200% |
| 양도세 기본공제 (10년·30억↓) | 250만 | 2,500만 |
| 다주택 중과 (조정) | +20~30%p | 15~20% 한시 |
| 조정지역 취득 특례 | 3년 | 2년 |
입법 절차 · 현재 위치
부동산 관련 업무를 하시는 분들의 실제 감각이 가장 중요합니다. 세 질문에 편하게 답 주시면 프로젝트 방향에 큰 도움이 됩니다. 익명으로 제출되며 별도 로그인은 필요하지 않습니다.
폼이 잘 안 보이시나요? 새 창에서 열기 →